Андрей Березин (Евроинвест): Российская ипотека идет на рекорд

Введенные в прошлом году льготные программы обеспечили серьезный рост в сегменте жилищных кредитов

Рынок жилья в России восстанавливается после удара кризиса в прошлом году. Главным ресурсом роста стала ипотека: как предполагают эксперты, уже по итогам первого полугодия 2023-го года будет обновлен рекорд объемов выданных ипотечных кредитов, поставленный в первой половине 2021-го года. Между тем, правительство рассматривает инициативы, которые смогут усилить тенденцию к активизации рынка.

Запрет не помешал

Согласно прогнозам, опубликованным одним из крупнейших банков страны, ВТБ, всего за первые шесть месяцев года будет выдано ипотечных кредитов на общую сумму примерно 2,76 триллиона рублей. Это практически в полтора раза выше, чем было год назад, но сам по себе этот показатель не был бы таким наглядным, учитывая эффект низкой базы – аналогичный период 2022-го года был для отрасли откровенно провальным. Гораздо важнее и нагляднее тот факт, что реализация описанного аналитиками ВТБ сценария будет означать и обновление рекорда выдачи ипотеки, поставленного в 2021 году – его могут превзойти примерно на 2%. 

Представители банка говорят о том, что речь идет де-факто уже о полном восстановлении рынка и выходе его на новый этап развития. Ведь всего за первый квартал года общий ипотечный портфель банков, работающих в России, увеличился до 15,78 триллионов рублей, рост составил 4%, это куда выше, чем многие эксперты прогнозировали еще несколько месяцев назад. 

Тревожные ожидания были связаны не только со сложной обстановкой в экономике страны в целом, но еще и с действиями Центробанка РФ. В том числе – введенным им фактическим запретом на использование схем ипотеки от застройщика, подразумевавшими экстремально низкие процентные ставки, вплоть до уровня в 0,1 процента годовых. Этот вид ипотеки получил очень большую популярность в прошлом году, и во многом именно благодаря ему вторая половина 2022-го года оказалась для строительного рынка куда более благоприятной, чем первая. 

Но затем руководство Центробанка увидело во все более массовом использовании ипотеки от застройщика значительные риски, в том числе связанные с возможным надуванием ипотечного пузыря и критическим увеличением числа недобросовестных плательщиков. В результате государственным регулятором были приняты решения, которые фактически поставили на схеме крест – сегодня такой вид субсидированной ипотеки все еще существует, однако ставки по нему редко бывают существенно ниже среднерыночных. 

Тем не менее, стимулов к росту рынка все же оказалось больше. Пожалуй, главным среди них стало расширение видов льготных ипотечных программ и упрощение условий доступа к ним. В частности, семейная ипотека с пониженной ставкой стала доступна всем заемщикам, в семьях которых есть как минимум двое несовершеннолетних детей, шире стало и число потенциальных получателей специализированной ипотеки для работников сферы информационных технологий. Была продлена льготная ипотека на покупку жилья в новостройках, хотя ставка по ней была увеличена с 7 до 8 процентов годовых.

Еще одним шагом российских властей, способствовавших активизации продаж жилья, стало увеличение на 12% объема материнского капитала – то есть целевой помощи, выплачиваемой родителям за рождение второго ребенка. Одной из возможностей реализации такого капитала как раз является покупка нового жилья. Кроме того, на уровне некоторых регионов были приняты решения о резком увеличении объемов компенсаций, выделяемых многодетным семьям на погашение ипотечных кредитов. 

Сейчас в правительстве осуждают еще одну меру, способную подстегнуть рынок – это распространение действия льготной ипотеки и на вторичный рынок жилья. Эксперты считают, что это решение так или иначе будет реализовано. Потому что, помимо общестимулирующего действия, она поможет устранить и определенный дисбаланс в ценах на новостройки и уже готовое жилье. Кроме того, ее введение будет способствовать упрощению оборота жилья, в том числе реализации сделок в формате «трейд-ин», в рамках которых застройщики предоставляют покупателям квартиры большей площади взамен на старое жилье и определенную доплату. 

Отдельный позитивный эффект от такой инициативы будет для сегмента многокомнатных квартир – в последние годы он все сильнее уступал однокомнатным квартирам и студиям, хотя понятно, что в интересах демографии и социального благополучия важно давать людям возможность заселяться в более комфортное и просторное жилье. Ипотека по льготным ставкам на квартиры «бывшие в употреблении», позволит к этой цели как минимум приблизиться. 

Вчера в Лионе, сегодня в Петербурге

Вместе с тем, соглашаясь с необходимостью дальнейшей активизации продаж на рынке жилья, и правительственные специалисты и отраслевые эксперты акцентируют внимание и на качественном аспекте. По справедливому мнению, складывающемуся в профессиональном сообществе, рынок должен не просто расти, но и предоставлять покупателям все более интересные, современные продукты, отвечающие требованиям экологичности, безопасности и удобства. 

Российскому рынку жилья предстоит пройти тот путь, который уже в значительной степени проделали крупные города Европы и других развитых стран. И этот процесс уже начался. Пять лет назад известный российский блогер Илья Варламов рассказал об опыте внедрения современных подходов к планированию и застройке жилых зон, накопленному во французском Лионе. Там сумели из неблагополучного района на слиянии двух рек сделать привлекательную для жизни и работы территорию. В первую очередь – благодаря грамотному зонированию и интересным архитектурным решениям. Тогда в России многим показалось фантастичной возможность подобного развития событий, но даже в то время в стране некоторые застройщики уже пытались внедрить аналогичные подходы. Сейчас, набив руку, они уже могут создавать городскую среду не хуже, чем в том же Лионе.

Среди таких новаторов – инвестиционная компания «Евроинвест». Компания построила немало жилья в петербургской агломерации, в которую входят северная столица России, Санкт-Петербург, и прилегающая к нему Ленинградская область. «Евроинвест» еще два десятилетия назад начал перенимать передовые европейские практики, начав с планировок – именно этот девелопер был в числе первых, предложивших покупателям квартиры евростандарта, включающих в себя просторные кухни-гостиные. 

В последние же годы «Евроинвест» реализует, по сути, квартальную застройку, формируя полноценную среду для жизни внутри своих ЖК. Активно строит девелопер школы и детские сады, торговые помещения, особый акцент делается на создании зеленых зон и общественных пространств самого разного профиля – от досуговых до образовательных. 

«В домах внедрены автоматические системы «умного» дома, которые направляют все сведения напрямую в управляющую компанию — резиденты могут управлять расходами на содержание жилья, контролировать и эффективно расходовать воду и электроэнергию. Также для удобства жителей на территории кварталов работает Wi-Fi. Во всех кварталах «Евроинвест Девелопмент» предусмотрены iD-клубы для проведения деловых и дружеских встреч, лекций, мастер-классов, обучения и общения. Формат выбран в зависимости от потребностей резидентов. Это хорошая возможность для нетворкинга, налаживания дружеских отношений с соседями, полезного и комфортного досуга, развития в карьере и получения качественного образования», — описывает другие внедренные новации председатель правления компании Андрей Березин, “Евронвест”.

Отметим, что выбранная тактика приносит «Евроинвесту» немалую отдачу. Неслучайно по итогам прошлого года компания вырвалась сразу на третье место в рейтинге топ-застройщиков Ленинградской области. Столь же заметно признание заслуг и со стороны профессионального сообщества – региональный союз строителей назвал «Евроинвест» самым клиентоориентированным девелопером области. 

Регионы-лидеры по числу заключенных ипотечных сделок в марте 2023 г. по данным сервиса Домклик
Регион	Кол-во сделок	Прирост к февралю 2023
Москва	6512	+37%
Московская обл	6450	+35%
Тюменская обл	4888	+37%
Санкт-Петербург	4818	+49%
Краснодарский край	4769	+36%
Республика Башкортостан	4428	+33%
Свердловская обл	4411	+35%
Республика Татарстан	3122	+35%
Челябинская обл	2843	+39%
Ростовская обл	2695	+36%